MÉMOIRE DE L’ASSOCIATION
CANADIENNE DE L’IMMEUBLE (ACI)
L'Association canadienne de l'immeuble (ACI) est
l'une des plus grandes associations professionnelles du Canada ; elle
représente plus de 100 000 courtiers immobiliers qui travaillent dans une
centaine d'agences et associations immobilières. L'ACI appuie la croissance de
l'économie qui favorise la vitalité économique, fournit des possibilités de
logement, respecte l'environnement et bâtit des collectivités solides et des
quartiers sûrs. L'ACI représente ses membres au palier fédéral et défend le
droit du public de posséder une propriété et d'en avoir la jouissance.
Les marques commerciales appartiennent à
l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) ou sont contrôlées par elle; elles
identifient les professionnels de l'immobilier qui sont membres de l'ACI
(REALTOR®) et/ou la
qualité des services qu'ils dispensent (MLS®).
PREMIÈRE RECOMMANDATION : Autoriser le paiement
différé de l'amortissement précédemment recouvré (Déduction pour amortissement)
sur un bien d'investissement que le propriétaire vend dans le but de
réinvestir.
DEUXIÈME RECOMMANDATION : Indexer le Régime d'accession
à la propriété (RAP) à l'Indice des prix à la consommation (IPC) par tranches
de 2 500 dollars, afin que ce régime ne perde jamais de son pouvoir
d'achat.
SYNOPSIS
L'économie canadienne traverse des turbulences de
plus en plus fortes. Les propositions de REALTOR® pour le budget de 2012 permettraient de créer un dispositif
susceptible de stimuler la reprise économique au Canada. Ces deux
recommandations fiscalement responsables donneraient en effet aux
primo-accédants et aux investisseurs immobiliers les outils dont ils ont
absolument besoin pour investir dans l'économie canadienne.
Bon nombre d'études indiquent que les transactions
immobilières créent des emplois et de la croissance économique dans un certain
nombre de secteurs. Selon une estimation effectuée par Altus Group, les
transactions réalisées par le truchement du service inter-agences (MLS®) ont engendré en moyenne 19 milliards de dollars de retombées
économiques au Canada entre 2008 et 2010, et ont permis de créer plus de
155 000 emplois chaque année. D'après une autre étude d'Altus portant sur
trois grandes villes du Canada, la vente d'un immeuble typique à logements a
engendré des dépenses secondaires de 287 850 dollars.
En effet, l'achat d'un bien immobilier
s'accompagne souvent de rénovations et de l'acquisition d'appareils ménagers et
de meubles. Sans compter que les transactions immobilières se traduisent aussi par
des revenus pour les professionnels qui y participent, ainsi que pour le
gouvernement qui perçoit des taxes et des redevances.
L'Association canadienne de l'immeuble (ACI)
prévoit que le nombre de transactions immobilières pour les années 2011 et 2012
sera proche de la moyenne décennale. Par ailleurs, les prix de l'immobilier en
2012 devraient être à peu près les mêmes qu'en 2011.
À l'heure actuelle, le marché immobilier au Canada
est en équilibre, mais, tout comme l'économie canadienne, il demeure
vulnérable. Le budget de 2012 nous donne l'occasion de stimuler la reprise
économique du Canada par des investissements accrus.
STIMULER LE RÉINVESTISSEMENT IMMOBILIER
En permettant aux propriétaires d'immeubles à
revenus de différer le paiement de l'amortissement recouvré (Déduction pour
amortissement), le gouvernement supprimerait un obstacle majeur au
réinvestissement dans la collectivité. En effet, nombreux sont les investisseurs
qui préfèrent ne pas vendre leurs propriétés à cause des conséquences fiscales que
cela aurait pour eux.
L'option d'un paiement différé offrirait des
conditions équitables aux petits et aux gros investisseurs, et se traduirait
par toute une série de retombées bénéfiques pour l'économie et les
collectivités.
Le coût de cette proposition serait compensé par d'autres
rentrées fiscales.
FACILITER L'ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ
L'indexation du Régime d'accession à la propriété
(RAP) à l'Indice des prix à la consommation (IPC), par tranches de 2 500
dollars, empêcherait l'érosion de son pouvoir d'achat. Avec un système de
tranches, l''indexation ne serait opérationnelle qu'une fois atteint l'objectif
d'un budget équilibré. Encore une fois, cette proposition ne coûterait rien au
gouvernement jusqu'en 2015, après quoi le coût resterait minime.
Le RAP crée des emplois, stimule la croissance
économique et offre aux familles canadiennes une passerelle vers la sécurité
financière.
PERSPECTIVES POUR LE SECTEUR IMMOBILIER
Les résultats en demi-teinte du deuxième trimestre
de 2011 ont amené les responsables à réviser à la baisse leurs prévisions de
croissance pour le Canada. Certes, tout semble indiquer que les chiffres seront
meilleurs au deuxième semestre, mais les turbulences économiques, qui ne se
sont pas atténuées, au contraire, risquent d'avoir un effet de douche froide
sur la croissance du Canada.
Suite au Rapport sur la politique monétaire publié par la Banque du Canada en juillet dernier, les économistes du secteur
privé estiment que le relèvement du taux bancaire risque d'être plus tardif et
moins élevé que prévu, tout dépendant de la persistance et de la gravité des
turbulences économiques.
La faiblesse des taux d'intérêt a stimulé le
marché immobilier ainsi que les prix. Pour le deuxième trimestre de 2011, le
nombre de transactions et le niveau des prix ont été, dans l'ensemble, plus
élevés que prévu. Le nombre de transactions résidentielles ayant lui aussi été
supérieur aux prévisions du deuxième trimestre, l'ACI a révisé à la hausse ses
prévisions pour 2011 en ce qui concerne le nombre de transactions et leur prix
moyen.
L'ACI prévoit aujourd'hui que le nombre total de
transactions immobilières au Canada atteindra le chiffre de 450 800 en
2011, soit une hausse de moins de 1 % par rapport à 2010, alors qu'elle avait
auparavant prévu un recul de 1,3 %. En revanche, l'accès à la propriété devenant
moins attractif, nous avons dû réviser légèrement à la baisse nos prévisions de
ventes pour 2012.
Au niveau national, le nombre de transactions
immobilières pour 2012 devrait être à peu près le même que celui qui est prévu
pour 2011, quoique légèrement inférieur de 0,7 %, pour atteindre le chiffre de 447 700.
Tant pour 2011 que pour 2012, les prévisions correspondent à peu près à la
moyenne décennale.
Le prix moyen d'un logement au Canada devrait
augmenter de 7,2 % en 2011 pour atteindre 363 500 dollars. Il s'agit
là d'une révision à la hausse des prévisions publiées en mai 2011 par l'ACI, révision
rendue nécessaire principalement par la forte augmentation des prix à Vancouver
et à Toronto pendant le deuxième trimestre de 2011. Le prix moyen d'un logement
au Canada devrait se stabiliser quelque peu au second semestre, car la forte
activité enregistrée sur les marchés haut de gamme devrait retrouver un rythme
plus normal.
Les prix devraient se maintenir en 2012 à
363 600 dollars, soit à un niveau comparable à celui de 2011 mais légèrement
supérieur aux prévisions antérieures de l'ACI.
STIMULER LE RÉINVESTISSEMENT DANS LA COLLECTIVITÉ
PREMIÈRE RECOMMANDATION : Autoriser le paiement
différé de l'amortissement précédemment recouvré (Déduction pour amortissement)
sur un bien d'investissement que le propriétaire vend dans le but de
réinvestir.
Permettre aux propriétaires d'immeubles à revenus de
différer le paiement de l'amortissement précédemment recouvré (Déduction pour
amortissement, DPA) est une mesure fiscale prudente qui permettrait de
supprimer un obstacle majeur au réinvestissement dans la collectivité, qui
offrirait des conditions plus équitables pour les petits investisseurs, et qui
stimulerait la croissance de l'économie et de l'emploi.
Les propriétaires d'immeubles à revenus doivent payer
de l'impôt sur la DPA lorsqu'ils vendent un bien immobilier et, bien souvent,
il ne leur reste pas assez d'argent pour acheter une autre propriété de valeur
comparable. En conséquence, bon nombre d'entre eux préfèrent ne pas vendre, si
bien qu'ils ne réinvestissent pas dans la collectivité.
Le régime de la DPA permet aux propriétaires
d'immeubles à revenus d'amortir chaque année un pourcentage fixe du coût
original d'un immeuble et de ses parties constituantes. Ils peuvent ainsi déduire
chaque année, de leurs revenus locatifs nets, jusqu'à 4 % du solde non amorti.
À l'heure actuelle, le régime de la DPA traite chaque
bien locatif séparément, si celui-ci a été acquis après 1971 à un coût
supérieur à 50 000 dollars. Autrement dit, dès qu'il vend un
immeuble, le propriétaire se voit réclamer les montants de DPA auxquels il a eu
droit pour cet immeuble, si bien qu'une fois qu'il les a payés, il ne lui reste
pas suffisamment d'argent pour réinvestir dans la collectivité. Par contre, si
les immeubles à revenus d'un même propriétaire étaient mis en commun, au titre
de la DPA, le remboursement de celle-ci pourrait être différé, et les montants
qui seraient normalement imposés pourraient alors être réinvestis.
Avec ce système, la vente d'un immeuble réduirait
la valeur des immeubles mis en commun et, partant, la somme à amortir, alors
que l'achat d'un nouvel immeuble l'augmenterait. De plus, un propriétaire d'immeubles
à revenus serait tenu de payer le montant différé dès que la valeur de ses
biens mis en commun deviendrait négative, ce qui l'encouragerait à réinvestir
pour développer son portefeuille.
Example
Le système de mise en commun des ressources offre un avantage supplémentaire en regroupant plusieurs immeubles, soit
celui de rationaliser le régime fiscal à des fins de conformité et d’administration.
DES RÈGLES DU JEU PLUS ÉQUITABLES
Il s'agit d'une proposition toute simple qui permettrait
d'offrir des conditions plus équitables aux petits et aux gros investisseurs
immobiliers. Le fisc considère que les promoteurs immobiliers exploitent
activement une entreprise immobilière, et en conséquence, ces derniers ne sont
pas assujettis aux restrictions concernant les pertes sur les locations qui
sont imposées aux petits investisseurs. Autrement dit, la Loi de l'impôt
sur le revenu permet aux promoteurs qui réinvestissent de ne pas rembourser
la DPA à laquelle ils ont eu droit. Grâce à cet avantage fiscal, les promoteurs
peuvent déduire immédiatement le montant de la DPA à rembourser du montant de
la DPA applicable à la nouvelle propriété achetée, ce qui leur permet, par
cette mise en commun, de différer le paiement des sommes dues.
Plus de la moitié des personnes qui
bénéficieraient d'une telle recommandation ont des revenus nets inférieurs à
50 000 dollars. L'exemple ci-dessus illustre l'avantage de la mise en
commun pour ces petits investisseurs. Un investisseur immobilier ayant un
revenu de 50 000 dollars par an aurait ainsi plus de
90 000 dollars à sa disposition pour un réinvestissement, mais il
serait tenu de procéder à l'achat d'une autre propriété avant la fin de l'année
financière, afin que la valeur des immeubles mis en commun reste positive.
STIMULUS ÉCONOMIQUE
En stimulant la création d'emplois et la
croissance économique, cette proposition permettrait de venir en aide aux entreprises
qui continuent de ressentir les effets de la récession économique mondiale.
Selon une étude de la société Altus Group portant
sur la Région du Grand Toronto (RGT), la région de Vancouver (GVA) et la région
de Calgary (GCA), la vente d'un immeuble typique à logements génère des
dépenses secondaires de 287 850 dollars. Cela comprend les rénovations,
les réparations, les commissions des professionnels, et les taxes à verser aux
divers paliers de gouvernement.
L'étude constate également la conclusion de deux
transactions s'accompagne de la création d'un emploi.
En faisant de l'immobilier un vecteur
d'investissement plus viable, cette proposition offrirait des options
supplémentaires aux Canadiens désireux d'économiser pour leur retraite, ainsi
qu'aux retraités qui dépendent de revenus réguliers. Elle faciliterait également
la portabilité des investissements immobiliers, par exemple lorsqu'un ménage
souhaite vendre ses biens pour réinvestir dans la ville où il va déménager,
comme cela est possible avec un portefeuille d'actions ou d'obligations.
REVITALISATION DES COLLECTIVITÉS
Après une transaction immobilière, un immeuble est
souvent rénové par ses nouveaux propriétaires, qui veulent attirer de nouveaux
locataires et réduire leurs coûts d'entretien. Grâce à cette proposition, les
propriétaires qui refusent de se départir d'immeubles plus anciens uniquement
pour éviter de rembourser la DPA seraient encouragés à les vendre.
Les rénovations rendent les immeubles plus
efficaces sur le plan énergétique. En fait, les immeubles sont la source de 39
% des émissions de carbone aux États-Unis, et la situation au Canada est
comparable. Une étude a révélé que 1 000 immeubles de la RGT consommaient
jusqu'à 20 % plus d'énergie par mètre carré qu'une maison unifamiliale typique.
La rénovation thermique de ces immeubles permettrait de réduire de plus de 50 %
leur consommation d'énergie et leurs émissions de carbone.
UNE MESURE FISCALE PRUDENTE
Le coût de cette proposition sera largement
compensé par des rentrées fiscales connexes, notamment l'impôt sur les gains en
capital, qui s'applique à la vente d'une propriété, ainsi que la TPS/TVH et
l'impôt sur les revenus découlant des activités secondaires.
De plus, étant donné que la DPA qui serait
normalement remboursée réduit le solde à amortir des propriétés mises en
commun, les impôts à payer ultérieurement seront plus élevés qu'avec le régime
de DPA actuel. Dans l'exemple donné précédemment, on voit qu'après la vente
d'un immeuble et le rachat d'un autre, l'investisseur dispose d'un solde non
amorti des immeubles mis en commun de 550 000 dollars, ce qui lui
permet d'amortir seulement 22 000 dollars l'année d'imposition qui
suit. Avec le régime de DPA actuel, l'investisseur paye de l'impôt sur la DPA
qu'il a touchée et a au départ un solde non amorti plus élevé, soit
750 000 dollars, ce qui lui permet d'amortir 8 000 dollars
de plus, soit 30 000 dollars, l'année suivante.
De plus, tous les paiements différés de DPA sont
dus à partir du moment où la valeur des immeubles mis en commun devient
négative parce que l'investisseur a décidé de ne pas acheter un autre bien.
L'ACI travaille en ce moment avec un économiste
renommé pour déterminer l'impact budgétaire précis de cette mesure et fera part
des résultats de son étude au comité. Il convient toutefois de souligner que
les transactions encouragées par cette proposition se traduiront pour le
gouvernement par des impôts sur les gains en capital ainsi que des versements
de TPS/TVH et d'impôt sur les revenus découlant des activités secondaires.
FACILITER L'ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ
DEUXIÈME RECOMMANDATION : Indexer le Régime
d'accession à la propriété (RAP) à l'Indice des prix à la consommation (IPC)
par tranches de 2 500 dollars, afin que ce régime ne perde jamais de
son pouvoir d'achat.
Le plafond imposé aux retraits d'un REER pour le
Régime d'accession à la propriété (RAP) doit être relevé en fonction de
l'inflation, afin d'éviter l'érosion du pouvoir d'achat du programme et d'en
protéger la valeur pour les primo-accédants. Le budget de 2009 en a tenu compte
en faisant passer ce plafond de 20 000 à 25 000 dollars, mais
l'inflation a recommencé à grignoter le pouvoir d'achat de ce programme. Afin
d'en préserver la valeur pour les primo-accédants de demain, il faut indexer ce
programme à l'inflation.
L'indexation du RAP à l'IPC, par tranches de
2 500 dollars, permettrait de reporter sa mise en œuvre jusqu'à ce
que l'on ait atteint l'objectif d'un budget équilibré. En réalité, cette
mesure n'entraînerait aucune dépense jusqu'à 2015, et à partir de ce moment-là,
son coût resterait minime.
UN PROGRAMME UNIQUE ET CRUCIAL
Le RAP a permis à plus de deux millions de
Canadiens d'accéder à la propriété. Il aide également les familles canadiennes
à économiser à la fois pour leur retraite et pour l'achat d'une maison, si bien
qu'elles ne sont plus obligées de faire un choix entre les deux ou de réduire
considérablement leurs objectifs sur ces deux fronts. C'est un outil essentiel
et unique pour celui qui veut acheter une maison.
Le RAP constitue une passerelle vers la sécurité
financière en facilitant l'accès à la propriété. En fait, on a constaté qu'en
moyenne, l'avoir net des ménages en location est de 11 000 dollars,
alors que pour les ménages qui possèdent leur logement, il est de
375 000 dollars s'ils ont une hypothèque, et de 764 000 dollars
s'ils n'en ont pas.
De plus, le RAP est aussi un excellent outil qui
permet aux Canadiens de se prêter de l'argent à eux-mêmes, de le rembourser
sans intérêt, d'avoir moins ou plus du tout besoin de contracter des assurances
hypothèques coûteuses et de payer moins d'intérêts aux organismes de prêt.
DES RETOMBÉES POSITIVES POUR LES TRAVAILLEURS ET L'INDUSTRIE
Selon une étude d'Altus Group, chaque transaction
immobilière réalisée par l'intermédiaire du service inter-agences (MLS®) génère en moyenne des dépenses secondaires de 42 350 dollars.
Il s'agit notamment de rénovations, d'achats de meubles et d'appareils
ménagers, de services professionnels, de frais de déménagement et de recettes
fiscales pour les gouvernements.
En 2009, plus de 50 000 achats de logements
ont été réalisés au moyen du RAP; ils ont généré des dépenses secondaires de
plus de 2,1 milliards de dollars et la création de plus de 17 500 emplois.
L'INDEXATION EST UN PRINCIPE DÉJÀ BIEN ÉTABLI
Un certain nombre de programmes sont déjà indexées
afin qu'ils ne perdent pas de leur valeur, notamment les pensions de retraite,
les Régimes enregistrés d'épargne-retraite, et les Comptes d'épargne libres
d'impôt.
Les Comptes d'épargne libres d'impôt sont indexés
sur l'Indice des prix à la consommation et arrondis aux 500 dollars les plus
proches. Le RAP devrait être indexé de la même façon.
COÛT NUL JUSQU'EN 2015
On pourrait indexer le RAP, par tranches de
2 500 dollars, à partir du budget de 2009, ce qui permettrait au
gouvernement de respecter ses objectifs de réduction du déficit et autres
engagements. Cette approche ne coûterait rien jusqu'en 2015, date à laquelle le
RAP serait relevé de 2 500 dollars, pour une dépense de 7,5 millions
de dollars. Une nouvelle augmentation de 2 500 dollars se produirait
en 2020, pour une autre dépense de 7,5 millions de dollars. Ces chiffres ont
été calculés à partir des projections des budgets de 2009 et de 2010.